Immobilier à Dubaï pour résidents suisses : fiscalité et sécurisation

Un résident fiscal suisse qui achète un appartement à Dubaï ne relève ni de l'IFI ni d'aucun impôt français : son cadre, c'est le droit suisse — fédéral et cantonal — et la convention du 6 octobre 2011. Immeuble étranger exonéré mais pris en compte pour le taux, plus-value non imposée de part et d'autre, successions cantonales : ce qui doit être réglé avant de signer. Cette règle concerne l’investissement privé exclu de la Corporate Tax ; une activité sous licence nécessite une analyse distincte.

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Fiscalité UAE de l’investissement privé

Les loyers et gains relevant d’un investissement immobilier privé d’une personne physique peuvent être exclus de la Corporate Tax UAE. Cette exclusion vise une activité qui n’est pas exercée, et n’a pas à être exercée, sous licence. Une activité soumise à licence, par exemple certaines locations de vacances, peut relever de la Corporate Tax si ses autres conditions, dont le seuil de recettes applicable aux personnes physiques, sont remplies. L’absence de licence obtenue ne dispense pas si la licence est légalement requise. Le recours à un gestionnaire licencié n’impose pas à lui seul les loyers privés du propriétaire : examiner son activité propre.

En bref

Pour un résident fiscal suisse, un bien immobilier à Dubaï se joue sur deux couches. La couche émirienne, identique pour tous les acquéreurs : 4 % de frais de transfert du Dubai Land Department, pas d'impôt local récurrent, pas d'impôt sur le revenu ni sur la plus-value des particuliers. La couche suisse : l'assujettissement illimité ne s'étend pas aux immeubles situés à l'étranger (art. 6, al. 1 LIFD), mais le bien, ses revenus et sa valeur sont pris en compte pour le taux (art. 7, al. 1 LIFD, et règles cantonales équivalentes pour la fortune). La plus-value de revente n'est, en principe, imposée ni en Suisse ni aux Émirats. Le droit fiscal français ne s'applique pas : ni IFI, ni imposition française de la plus-value.

La couche émirienne : la même pour tous les acquéreurs

Quelle que soit la résidence fiscale de l'acheteur, l'acquisition d'un bien à Dubaï suit les règles locales décrites dans le pilier Immobilier à Dubaï : frais de transfert du Dubai Land Department de 4 % du prix (légalement répartis 2 % vendeur / 2 % acquéreur, mais contractuellement supportés en pratique par l'acquéreur), frais d'agence et de trustee, absence d'impôt foncier récurrent, absence d'impôt sur le revenu et sur la plus-value des personnes physiques. Les Émirats ne prélèvent pas non plus de droits de succession. Cette règle concerne l’investissement privé exclu de la Corporate Tax ; une activité sous licence nécessite une analyse distincte.

La sécurisation juridique de l'achat est, elle aussi, indépendante du pays de résidence : vérification du titre et du promoteur, compte séquestre (escrow) pour les achats sur plan, revue du contrat, modalités de remise des fonds. Ces points sont détaillés dans la page sécuriser la transaction. Un investissement immobilier d'au moins 2 millions AED peut par ailleurs ouvrir l'accès au Golden Visa immobilier. Le DLD indique actuellement dix ans et l'ICP cinq ans : la durée et la voie de dépôt doivent être confirmées pour le dossier concerné.

Questions fréquentes

Non. L'IFI et l'impôt français sur les plus-values immobilières ne visent les non-résidents de France que pour leurs actifs situés en France. Un résident suisse qui achète à Dubaï relève exclusivement du droit suisse (fédéral et cantonal), du droit émirien et de la convention Suisse-Émirats de 2011. Aucune déclaration française n'est due.

Non, pas en tant que tels : l'assujettissement illimité du résident suisse ne s'étend pas aux immeubles situés à l'étranger (art. 6, al. 1 LIFD). Les loyers de Dubaï sont en revanche pris en compte pour déterminer le taux applicable aux revenus imposables en Suisse (art. 7, al. 1 LIFD) : c'est l'exonération avec réserve de progressivité, appliquée au niveau fédéral comme cantonal.

Une valeur locative est déterminée pour le bien étranger occupé par son propriétaire ou laissé à sa disposition, mais elle n'est pas imposée en Suisse : elle intervient uniquement dans le calcul du taux applicable aux autres revenus. Le bien doit donc figurer dans la déclaration, même s'il ne produit aucun loyer.

Non, en principe. L'imposition des gains immobiliers revient au lieu de situation de l'immeuble : le gain sur un immeuble étranger échappe à l'impôt fédéral direct (art. 6, al. 1 LIFD) et l'impôt cantonal sur les gains immobiliers vise les immeubles situés dans le canton. Les Émirats ne prélevant pas d'impôt sur la plus-value des particuliers, l'opération aboutit en pratique à une absence d'imposition, qu'il convient de documenter soigneusement.

Il doit être déclaré, mais l'immeuble étranger n'est pas imposé à l'impôt cantonal sur la fortune : sa valeur est prise en compte pour déterminer le taux applicable au reste de la fortune, selon les règles de répartition internationale appliquées par les cantons. La valeur fiscale, la valeur locative et la prise en compte des dettes sont déterminées selon les règles du canton compétent ; le prix d'acquisition converti peut servir de référence sans constituer la valeur définitivement retenue.

Les successions relèvent des cantons : le conjoint survivant est exonéré dans tous les cantons et les descendants directs le sont dans la plupart, avec des règles variables. Le traitement de l'immeuble étranger dépend du droit cantonal, les cantons appliquant en général le principe du lieu de situation. Les Émirats ne prélèvent pas de droits de succession ; un testament DIFC (DIFC Will) reste utile pour organiser la dévolution locale du bien.

Sources officielles

Références à jour au 19 juillet 2026. Le droit suisse relevant d'un ordre juridique distinct — et largement cantonal —, toute application à une situation particulière requiert une analyse individualisée, le cas échéant en coordination avec un conseil suisse.

AFC — Émirats Arabes Unis — convention du 6 octobre 2011, entrée en vigueur le 21 octobre 2012, impôts sur le revenu.
RS 0.672.932.51 — Convention Suisse-Émirats arabes unis (Fedlex) — texte de la convention.
RS 642.11 — LIFD, art. 6, 7 et 14 (Fedlex) — étendue de l'assujettissement, taux, imposition d'après la dépense.
ge.ch — Le revenu immobilier — déclaration du bien étranger, prise en compte pour le taux.
ge.ch — La valeur fiscale (impôt sur la fortune) — valeur du bien étranger (pratique genevoise ; règles propres à chaque canton).
ch.ch — L'impôt sur les successions en Suisse — compétence cantonale, exonération du conjoint et, en règle générale, des descendants.
DFF — Imposition d'après la dépense — conditions du forfait fiscal.

Les règles du pays de résidence dépendent du domicile fiscal, du mode de détention et de l’année concernée. Les exonérations locales et obligations déclaratives doivent être vérifiées dans les textes officiels applicables avant l’acquisition ou le transfert de fonds.

Réponse essentielle

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Sources fiscales et date de revue

Revue fiscale : 5 septembre 2026. Le texte applicable et la période fiscale doivent être vérifiés pour chaque situation.