Un résident fiscal français est imposable à l'IFI sur son immobilier partout dans le monde, Dubaï compris, au-delà de 1,3 M€. La convention France-EAU ne l'exonère pas. Comment l'anticiper avant d'acheter.
Une personne fiscalement domiciliée en France est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur l'ensemble de son patrimoine immobilier mondial, biens situés à Dubaï compris, lorsque la valeur nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les Émirats arabes unis n'ayant aucun impôt sur la fortune, il n'existe aucun impôt local à imputer : le bien de Dubaï est donc intégralement pris en compte pour l'IFI français. C'est l'un des pièges les plus fréquents de l'acquisition à Dubaï.
L'IFI frappe le patrimoine immobilier des personnes physiques dont la valeur nette taxable excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour une personne domiciliée fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI, l'assiette comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers, qu'ils soient situés en France ou hors de France. Un appartement, une villa ou un local détenu à Dubaï entre donc dans l'assiette au même titre qu'un bien français.
L'IFI n'est dû que si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €. Mais lorsque ce seuil est franchi, le barème s'applique à partir de 800 000 € (première tranche à 0 %, puis 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, etc.). Un patrimoine immobilier de 1,4 M€ incluant un bien à Dubaï devient ainsi imposable, alors qu'il aurait pu passer sous le seuil sans l'acquisition émirienne.
On croit parfois que la convention fiscale France-Émirats arabes unis du 19 juillet 1989, qui couvre aussi l'impôt sur la fortune, protège l'immobilier de Dubaï. Ce n'est pas le cas pour un résident français. La stipulation conventionnelle relative à la fortune (article 16 A) organise une exonération au bénéfice des résidents des Émirats à raison de leur fortune immobilière située en France, sous conditions — c'est-à-dire la situation inverse (voir la doctrine BOI-INT-CVB-ARE). Elle ne prévoit aucune exonération, pour un résident de France, de son immobilier situé aux Émirats. Le droit interne s'applique donc pleinement.
La valeur retenue est la valeur vénale au 1er janvier. Sont notamment déductibles, sous conditions, les dettes afférentes au bien — en particulier l'emprunt ayant financé l'acquisition (capital restant dû). Un achat de Dubaï financé par un crédit adossé peut ainsi réduire l'assiette IFI, mais les règles anti-abus de plafonnement des dettes (notamment pour les prêts in fine et les emprunts familiaux) doivent être vérifiées au cas par cas.
L'IFI est déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu, sur l'annexe dédiée (déclaration n° 2042-IFI), en y portant le détail et la valeur des biens, y compris ceux situés à l'étranger. L'omission d'un bien étranger expose aux rappels et pénalités de droit commun.
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Faire étudier mon projetPar ailleurs, le seuil d'assujettissement de 1 300 000 € ne doit pas être confondu avec le point de départ du barème. Dès lors que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€, l'impôt se calcule sur la fraction excédant 800 000 €, selon le barème progressif de l'article 977 du CGI, applicable à l'IFI dû au titre de 2026 (patrimoine apprécié au 1er janvier 2026).
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
En outre, une décote s'applique aux patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€ : l'impôt est diminué d'une somme égale à 17 500 € − 1,25 % de la valeur nette taxable, ce qui lisse l'entrée dans l'impôt.
Enfin, l'article 979 du CGI prévoit un plafonnement : le total formé par l'IFI et les impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente ne peut excéder 75 % des revenus mondiaux nets. Pour un investisseur installé à Dubaï une partie de l'année ou percevant des revenus modestes en France, ce plafonnement peut réduire sensiblement l'IFI dû ; son calcul obéit toutefois à des règles précises et anti-abus, à valider au cas par cas.
Soit un résident fiscal français détenant, au 1er janvier, un patrimoine immobilier mondial net taxable de 2 400 000 €, dont un appartement à Business Bay valorisé 900 000 € nets de l'emprunt restant dû.
| Fraction | Calcul | Impôt |
|---|---|---|
| 800 000 € → 1 300 000 € | 500 000 € × 0,50 % | 2 500 € |
| 1 300 000 € → 2 400 000 € | 1 100 000 € × 0,70 % | 7 700 € |
| IFI dû (avant plafonnement éventuel) | 10 200 € | |
La convention ne change rien à ce résultat : l'article 19, paragraphe 3, accorde un crédit égal à l'impôt payé aux Émirats sur cette fortune — soit zéro, les Émirats ne prélevant pas d'impôt sur la fortune. L'appartement de Dubaï supporte donc l'IFI français à taux plein, dans les mêmes conditions qu'un bien situé en France.
À l'inverse, deux leviers légaux jouent réellement : la déduction du passif d'acquisition (l'emprunt contracté pour acheter le bien vient réduire sa valeur taxable, sous les garde-fous anti-abus des articles 973 et 974 du CGI) et, pour les personnes qui s'installent ou se réinstallent en France après au moins cinq années civiles de domiciliation à l'étranger, l'exclusion temporaire des biens situés hors de France pendant cinq ans — un point décisif pour un retour de Dubaï, à articuler avec le régime du retour d'expatriation.
Références à jour au 7 juillet 2026. Toute application à une situation particulière requiert une analyse individualisée.