La revente d'un appartement à Dubaï peut dégager une plus-value substantielle. Où est-elle imposée, et que doit déclarer un résident fiscal français ? Un sujet à cadrer avant l'achat, pas à la sortie.
La plus-value de cession d'un immeuble situé à Dubaï est, en application de la convention France-EAU du 19 juillet 1989, imposable au lieu de situation du bien — où il n'existe pas d'impôt sur les plus-values des personnes physiques. Pour un résident fiscal de France, la double imposition est éliminée selon les modalités prévues par la convention (crédit d'impôt), mais la plus-value doit être déclarée et peut avoir une incidence, notamment sur le taux effectif. Les modalités exactes — assiette, abattements, prélèvements sociaux — dépendent étroitement de votre situation et doivent être vérifiées au cas par cas avant l'opération.
Comme pour les loyers, la convention attribue l'imposition des gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers à l'État où l'immeuble est situé. Une plus-value réalisée sur un bien de Dubaï relève donc de la fiscalité émirienne, qui n'impose pas les plus-values immobilières des particuliers. Ce constat ne clôt pas l'analyse pour un résident de France.
Pour un résident de France, la convention élimine la double imposition par un crédit d'impôt. En pratique, la charge française peut être neutralisée, mais la plus-value n'en doit pas moins être portée à la connaissance de l'administration, et son incidence sur le taux effectif et sur d'autres paramètres de votre imposition doit être appréciée. Le mécanisme conventionnel est détaillé sur la page convention France-EAU.
L'articulation entre la convention, le droit interne français des plus-values immobilières (assiette, durée de détention, abattements) et la question des prélèvements sociaux est délicate et évolutive. Deux situations en apparence proches peuvent aboutir à des résultats différents. C'est un sujet à sécuriser en amont, par une analyse individualisée, et non à découvrir au moment de la revente.
La fiscalité de sortie se prépare à l'entrée : la structure de détention (voir structuration), votre résidence fiscale au moment de la cession et le calendrier de l'opération conditionnent le résultat. Un cadrage préalable évite les mauvaises surprises et sécurise l'opération.
Résidence, structure, calendrier : les paramètres qui déterminent l'imposition de votre plus-value, étudiés en amont.
Faire étudier mon projetConcrètement, la convention attribue l'imposition des gains immobiliers à l'État de situation du bien (art. 11, §1 a), mais son article 19 limite le crédit d'impôt accordé côté français à l'impôt effectivement payé aux Émirats. Les Émirats ne taxant pas la plus-value des particuliers, le crédit est nul : la plus-value de cession d'un bien à Dubaï réalisée par un résident fiscal français est donc pleinement imposable en France, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Le gain net — prix de cession diminué du prix d'acquisition, majoré le cas échéant des frais et travaux admis par la loi — supporte l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (taux en vigueur pour les cessions réalisées en 2026, les plus-values immobilières des particuliers restant expressément à 17,2 %), après application d'abattements pour durée de détention distincts :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
S'y ajoute, lorsque la plus-value imposable à l'IR excède 50 000 €, une taxe supplémentaire progressive (de 2 % à 6 % — art. 1609 nonies G du CGI), dont sont toutefois exclues les cessions de terrains à bâtir. L'exonération complète n'est donc acquise qu'après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Soit un appartement acquis 1 500 000 AED (contre-valeur d'environ 370 000 € à la date d'achat) et revendu 2 300 000 AED huit ans plus tard (environ 565 000 €), par un couple resté résident fiscal de France. Plus-value brute retenue, à titre illustratif : 195 000 €.
| Étape | IR (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Abattement (3 années au-delà de la 5e) | 18 % | 4,95 % |
| Plus-value imposable | 159 900 € | 185 348 € |
| Impôt | ≈ 30 400 € | ≈ 31 900 € |
| Total (hors taxe supplémentaire) | ≈ 62 300 € | |
La plus-value imposable à l'IR excédant 50 000 €, la taxe supplémentaire progressive s'ajoute à ce total. Les contre-valeurs en euros s'apprécient aux dates respectives d'acquisition et de cession : l'évolution du change AED/EUR peut, à elle seule, créer ou accroître une plus-value imposable en euros — un paramètre systématiquement sous-estimé.
À la différence d'une vente en France, aucune retenue n'est opérée par un notaire : c'est au cédant d'établir la déclaration de plus-value immobilière (imprimé n° 2048-IMM), en principe dans le mois de la cession, auprès de son service des impôts, puis de reporter le gain sur la déclaration annuelle de revenus. Les modalités pratiques pour un bien situé à l'étranger — service compétent, pièces justificatives, conversion — méritent d'être calées en amont de la vente avec votre conseil.
Un dernier point de vigilance : la cession de parts d'une société dont l'actif est composé pour plus de 80 % de biens immobiliers situés aux Émirats suit le même traitement conventionnel que la vente de l'immeuble lui-même (art. 11, §1 b). Interposer une société ne « déplace » donc pas, à elle seule, l'imposition de la plus-value — un point développé sur la page structuration.
Références à jour au 7 juillet 2026. Toute application à une situation particulière requiert une analyse individualisée.