Signée le 19 juillet 1989 (avenant du 6 décembre 1993), la convention impose les revenus immobiliers au lieu de situation du bien et élimine la double imposition côté français par un crédit d'impôt. Ce que cela change pour un acheteur français à Dubaï.
En application de la convention fiscale France-Émirats arabes unis du 19 juillet 1989 (avenant du 6 décembre 1993), les revenus et gains tirés d'un immeuble sont imposables dans l'État où le bien est situé — à Dubaï pour un bien émirien. Les Émirats n'imposant pas les personnes physiques, il n'existe pas d'impôt local. Pour un résident de France, la double imposition est éliminée par un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus, ce qui aboutit en pratique à une neutralisation de l'impôt français, ces revenus restant toutefois pris en compte pour le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus.
La convention entre la France et les Émirats arabes unis a été signée le 19 juillet 1989, publiée par le décret n° 90-631 du 13 juillet 1990, et modifiée par un avenant du 6 décembre 1993 (entré en vigueur le 1er juin 1995). Elle couvre l'impôt sur le revenu, l'impôt sur la fortune et les droits de succession (doctrine BOI-INT-CVB-ARE).
Comme dans le modèle OCDE, les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé. Un loyer perçu à Dubaï est donc imposable aux Émirats — qui ne prélèvent aucun impôt sur le revenu des personnes physiques. Symétriquement, un loyer d'un bien situé en France reste imposable en France, même pour un résident des Émirats.
Pour un résident de France, la convention prévoit que les revenus de source émirienne restant imposables en France ouvrent droit à un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus. En pratique, même en l'absence d'impôt émirien, ce mécanisme neutralise la charge fiscale française sur ces revenus. Ils demeurent néanmoins intégrés au revenu global pour déterminer le taux effectif qui frappe les autres revenus du foyer.
Le mécanisme du crédit d'impôt et son incidence exacte varient selon la catégorie de revenus visée par la convention (revenus immobiliers, intérêts, plus-values). L'application à une situation précise — en particulier pour les plus-values de cession — doit être vérifiée au cas par cas au regard du texte conventionnel et du droit interne. Voir la page plus-value de revente.
Tout le raisonnement dépend de votre résidence fiscale. La convention règle les conflits de résidence par une série de critères (foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel). Un Golden Visa ou une simple présence à Dubaï ne suffit pas à transférer la résidence : voir résidence fiscale aux Émirats et Golden Visa.
Résidence, revenus, plus-value : l'articulation de la convention avec votre situation, avant l'achat.
Faire étudier mon projetPour un investisseur, la convention du 19 juillet 1989 se résume à cinq dispositions qui gouvernent l'intégralité du cycle de détention d'un bien à Dubaï. Le tableau suivant en donne la lecture combinée pour un propriétaire résident fiscal de France.
| Flux | Article | Règle conventionnelle | Effet net pour un résident de France |
|---|---|---|---|
| Loyers | Art. 5 + 19 §1 | Imposables aux Émirats ; crédit français égal à l'impôt français | Pas d'impôt en principal, mais effet de taux effectif sur les autres revenus |
| Plus-value de cession | Art. 11 §1 + 19 §1 | Imposable aux Émirats ; crédit limité à l'impôt émirien payé (zéro) | Imposition française pleine (19 % + 17,2 % après abattements) |
| Fortune (IFI) | Art. 16 A + 19 §3 | Imposable aux Émirats sous conditions ; crédit égal à l'impôt émirien payé (zéro) | IFI français à taux plein sur le bien de Dubaï |
| Succession — immeuble détenu en direct | Art. 17 §1 + 19 §4 | Immeuble imposable uniquement dans l'État de situation ; exonération en France avec règle du taux moyen | Pas de droits français sur l'immeuble de Dubaï (effet de progressivité seulement) |
| Succession — parts de société | Art. 17 §3 | Meubles incorporels imposables dans l'État de résidence du défunt | Droits de succession français sur les parts |
Deux enseignements structurent toute stratégie patrimoniale. D'une part, la convention ne « détaxe » ni la plus-value ni l'IFI : la méthode du crédit limité à l'impôt effectivement payé aux Émirats — nul en pratique — laisse la fiscalité française intacte sur ces deux terrains. D'autre part, elle produit un effet remarquable en matière successorale : l'immeuble émirien détenu en direct échappe aux droits de mutation par décès français (art. 17 §1 et 19 §4), là où des parts de société interposée y restent soumises (art. 17 §3). Le mode de détention se choisit donc aussi à l'aune de la transmission — analyse détaillée sur la page structuration.
La convention comporte enfin des garde-fous que l'administration française sait utiliser. L'article 19, paragraphe 2, permet d'imposer en France, nonobstant la convention, la personne « résidente » des Émirats qui demeure fiscalement domiciliée en France au sens du droit interne : un déménagement de papier, sans transfert réel du foyer et des intérêts, ne fait pas échec à l'imposition française. L'article 4 renvoie précisément à cette question de résidence, traitée dans notre silo dédié.
De même, le bénéfice du crédit « égal à l'impôt français » suppose une déclaration régulière des revenus concernés : la neutralisation s'applique à des revenus déclarés, jamais à des revenus omis. La convention est un instrument de répartition — pas une amnistie déclarative.
Références à jour au 7 juillet 2026. Toute application à une situation particulière requiert une analyse individualisée.