Revenus locatifs d'un bien à Dubaï : déclaration en France

Où sont imposés les loyers ?

La convention attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État de situation de l'immeuble. Un loyer perçu à Dubaï relève donc de la fiscalité émirienne — inexistante pour les personnes physiques. Mais cette absence d'impôt local ne dispense pas de vos obligations françaises si vous êtes résident de France.

Ce que doit faire le résident français

• Déclarer les revenus de source étrangère sur l'imprimé 2047, puis les reporter sur la déclaration d'ensemble ;
• selon le montant et le choix du contribuable, déterminer le résultat foncier au micro-foncier ou au régime réel (imprimé 2044 le cas échéant) — le régime applicable aux revenus de source étrangère doit être vérifié au cas par cas ;
• tenir compte du crédit d'impôt conventionnel et de l'effet sur le taux effectif.

L'effet sur votre taux d'imposition

Même neutralisés par le crédit d'impôt, les loyers de Dubaï sont intégrés au revenu global pour déterminer le taux effectif appliqué à vos revenus imposables en France. L'impact réel dépend de la composition de vos revenus et doit être chiffré au cas par cas. Le mécanisme conventionnel est détaillé sur la page convention France-EAU.

Micro-foncier ou régime réel

Pour un bien détenu en direct et loué nu, les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers (articles 14 et suivants du CGI). Deux modes de détermination du résultat coexistent, et le choix — lorsqu'il existe — n'est pas neutre.

Le micro-foncier

Lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n'excède pas 15 000 €, le régime micro-foncier s'applique de plein droit : le revenu imposable est déterminé par application d'un abattement forfaitaire de 30 %, réputé couvrir l'ensemble des charges. Aucune déclaration 2044 n'est alors requise ; le montant brut des loyers est simplement porté sur la déclaration de revenus. L'articulation de ce régime avec des revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt doit, comme indiqué plus haut, être vérifiée au cas par cas.

Le régime réel

Au-delà de 15 000 € de loyers bruts — hypothèse fréquente pour un appartement situé dans les quartiers résidentiels de Dubaï — ou sur option, le résultat foncier est déterminé au régime réel (imprimé 2044). Sont notamment déductibles, dans les conditions de droit commun : les intérêts d'emprunt, y compris ceux d'un financement souscrit auprès d'une banque émirienne, les frais de gestion locative, les primes d'assurance, les dépenses d'entretien et de réparation ainsi que les charges de copropriété (service charges). Une exigence pratique mérite d'être soulignée : les justificatifs émis à Dubaï sont le plus souvent rédigés en anglais, parfois en arabe. En cas de demande de l'administration, une traduction pourra être nécessaire ; il est prudent de conserver dès l'origine contrats, factures et relevés dans un dossier structuré.

Le déficit foncier et sa portée réelle

Un déficit sur un immeuble UAE doit être analysé avec la détermination française du revenu foncier et la méthode conventionnelle de l’article 19. Il faut distinguer intérêts d’emprunt, autres charges, report et éventuelle imputation, puis mesurer l’effet sur les revenus et le crédit conventionnel. Il ne faut pas déduire automatiquement un avantage sur le revenu global de la seule existence d’un déficit comptable ou du plafond de droit commun. Un calcul documenté au regard de la doctrine applicable est nécessaire avant la déclaration.

Cas chiffré : 120 000 AED de loyers annuels

Illustration simplifiée, en chiffres ronds, sur la base des parités de juillet 2026 : un résident fiscal français perçoit 120 000 AED de loyers annuels pour un appartement de Dubaï loué nu, soit environ 28 500 €. Ses charges effectives (gestion, entretien, service charges) représentent 15 % des loyers, soit environ 4 300 €.

Micro-foncier ou réel ?

Les loyers bruts excédant 15 000 €, le micro-foncier est ici écarté : le régime réel s'applique. Le revenu foncier net s'établit à 28 500 − 4 300 ≈ 24 200 €. À titre de comparaison, pour un loyer plus modeste demeurant sous le seuil, l'abattement forfaitaire de 30 % serait plus favorable que des charges réelles de 15 % : c'est le cas typique d'un bien récent, sans travaux ni emprunt, pour lequel le micro-foncier — lorsqu'il est accessible — l'emporte souvent.

L'effet du taux effectif

Supposons par ailleurs 100 000 € de revenus imposables de source française, correspondant à une tranche marginale de 30 % pour un couple soumis à imposition commune. Le crédit d'impôt conventionnel, égal à l'impôt français correspondant aux loyers, neutralise la charge directe : les 24 200 € ne supportent, en eux-mêmes, aucun impôt français. Mais ils sont intégrés au revenu d'ensemble pour le calcul du taux. Si, par hypothèse illustrative, le taux moyen d'imposition passe de 20 % sur 100 000 € à 22 % sur 124 200 €, l'impôt total ressort à environ 27 300 €, dont environ 5 300 € correspondant aux loyers de Dubaï — fraction effacée par le crédit. L'impôt restant dû s'établit ainsi à environ 22 000 €, contre 20 000 € en l'absence de loyers : un surcoût de l'ordre de 2 000 € imputable à la seule progressivité, alors même que les loyers émiriens ne sont pas directement imposés.

Location meublée et courte durée

Le raisonnement qui précède vaut pour la location nue. La location meublée relève, en droit interne, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers : la qualification doit être établie avec prudence dès l'acquisition, car elle commande le régime déclaratif, les modalités d'amortissement et l'articulation avec la convention. L'application du régime dit LMNP à un bien situé à l'étranger soulève des questions spécifiques — obligations comptables, traitement des amortissements, combinaison avec le crédit d'impôt conventionnel — qui s'apprécient au cas par cas : ce point justifie à lui seul une consultation avant toute mise en location meublée.

Côté émirien, la location de courte durée (holiday homes) est subordonnée à un permis délivré par le Department of Economy and Tourism de Dubaï (DET, anciennement DTCM), délivré par logement et assorti d'obligations déclaratives locales. Exploiter un bien en courte durée sans permis expose à des sanctions administratives à Dubaï, indépendamment de tout enjeu fiscal français.

La location immobilière patrimoniale ordinaire doit être distinguée de l'exploitation d'un holiday home. La location classique exercée par une personne physique sans licence commerciale est en principe exclue de la Corporate Tax. En revanche, le permis DET relatif aux holiday homes constitue une licence pertinente : les revenus de cette activité peuvent entrer dans le champ de la Corporate Tax lorsque le chiffre d'affaires total des activités professionnelles de la personne physique excède 1 million AED au cours de l'année civile (guide FTA « Real Estate Investment for Natural Persons », octobre 2024).

Gestion locative et cadre local

Le bail d'habitation à Dubaï s'inscrit dans un cadre réglementé : enregistrement du contrat au système Ejari, supervision du secteur par la RERA (Real Estate Regulatory Agency, au sein du Dubai Land Department) et encadrement des révisions de loyer par l'index locatif officiel de l'émirat. S'y ajoute la housing fee de 5 % du loyer annuel, en principe à la charge du locataire, recouvrée par mensualités avec la facturation des services publics. Ces éléments locaux sont sans incidence sur la qualification française des revenus, mais ils documentent utilement le dossier : le bail enregistré Ejari constitue notamment un justificatif probant du montant des loyers déclarés.

Questions fréquentes